Особенности налогообложения не сданных в эксплуатацию объектов недвижимости
В нашем материале рассказываем об имуществе организаций, которое по каким-то причинам осталось недостроенным. Выясним, что такое недострой с точки зрения налогового кодекса, как вводить его в эксплуатацию, как такой объект влияет на налогообложение и учёт организации, когда нужно начинать платить за него налог на имущество.
Чтобы начать строить объект капитального строительства, организации нужно получить разрешение, которое выдаётся, только если у собственника недвижимого имущества есть права на земельный участок. А завершённым такой объект будет считаться только после того, как организация получит разрешение на ввод его в эксплуатацию. Пока этого не произошло, с начала строительства и до разрешения на ввод в эксплуатацию строительство считается незавершённым.
При этом самого понятия «объект незавершённого строительства» в законе нет. Например, в Градостроительном кодексе РФ такие строения называются просто «объекты капитального строительства» — это в том числе здания и сооружения, строительство которых не завершено.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, такие строения относятся к недвижимому имуществу, то есть к имуществу организации, которое прочно связано с землёй и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для его назначения.
Также есть документ: «Методические рекомендации по бухгалтерскому учёту инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утверждённых Минсельхозом РФ от 22 октября 2008 года». В этом документе указано, что к незавершённому строительству относятся следующие объекты:
- строительство которых продолжается;
- строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
- находящиеся в эксплуатации, но по которым акты приёмки ещё не оформлены в установленном порядке.
Далее разберёмся, как такое имущество организаций вводится в эксплуатацию, в каких случаях оно облагается налогом, а в каких случаях налога можно избежать и как правильно вести по такому имуществу бухгалтерский учёт.
Процесс ввода недвижимости в эксплуатацию подразумевает завершение всех необходимых строительных работ, которые подтверждаются документально. Основным критерием для признания объекта завершённым является то, что у собственника есть разрешение на ввод его в эксплуатацию. Без этого разрешения объект продолжает считаться незавершённым, что может повлиять на налоговые обязательства собственника.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, описанный в ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ. Оно выдаётся только после того, как недвижимое имущество проверят на соответствие проектной документации, нормативным требованиям безопасности и другим стандартам.
Выдать организации такое разрешение может один из органов исполнительной власти:
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», если это объект использования атомной энергии. Основание — приказ № 1/25-НПА от 7 августа 2018 года.
- Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, если это особые случаи, указанные в приказе Минстроя РФ № 696/пр от 25 августа 2022 года.
- И в общем случае разрешение выдаёт мэрия на основании ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ и Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года.
Этапы ввода недвижимого имущества в эксплуатацию
- Завершение строительных работ. Организация должна завершить на объекте работы в соответствии с проектной документацией и нормативными требованиями.
- Сбор исполнительной документации. Потребуется следующий пакет документов: акт приёмки объекта по форме КС-11, заключение органов строительного надзора, технический паспорт объекта, акт освидетельствования скрытых работ по форме КС-2, проектная документация, согласованная с надзорными органами.
- Проверка контролирующими органами. Это обязательная процедура, установленная ст. 54 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, а также законом № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Для получения заключения необходимо подать: заявление, проектную документацию, заключение государственной экспертизы, технический план объекта.
После получения разрешения объект вводится в эксплуатацию и учитывается на балансе как основное средство. Также он облагается налогом на имущество, потому что в п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ сказано, что объект подлежит налогообложению с момента его учёта как основного средства на балансе организации.
Далее поговорим о незавершённом строительстве, частично введённом в эксплуатацию, и об особенностях налогообложения таких сооружений.
Если у компании есть недострой, на бухгалтерском балансе он числится по счёту 08 «Вложения во внеоборотные активы». Компания не платит за него налог, потому что сооружения, числящиеся по счёту 08 не находятся на балансе организации как основные средства и не являются объектами налогообложения. Налогом на имущество облагается только та недвижимость, которая числится на балансе организации.
Но недостроенный объект может оставаться в таком состоянии долго. И у собственника возникают вопросы:
- в какой именно момент его нужно поставить на баланс организации как объект основных средств и налогообложения;
- и можно ли вообще не ставить его на баланс, чтобы как можно дольше не платить налог на имущество.
Пока эта недвижимость не используется самой компанией или другими лицами, за неё не надо платить налог на имущество, её не надо ставить на баланс, как основные средства. Но если сооружение уже используется, то его необходимо причислить к основным средствам и начать платить за него налог на имущество. И даже если только часть этого сооружения используется, она должна стать объектом налогообложения.
Такую обязанность накладывает на владельца недвижимости пункт 18 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Этот документ устанавливает требования к формированию в бухгалтерском учёте информации о капитальных вложениях организаций. В документе говорится, что если объект недвижимого имущества пригоден к использованию в запланированных целях, или до завершения капитальных вложений началась фактическая эксплуатация его части, то организация должна признать его объектом основных средств. А отсюда вытекают обязанности по уплате налога на имущество.
Примеры, когда фактически часть недостроя может использоваться:
- многоэтажное здание, где первые этажи уже эксплуатируются;
- производственный цех, где одна из линий уже функционирует;
- склад, где часть площадей уже используется под хранение;
- торговый центр, где площади уже сданы в аренду другим организациям или ИП и уже используются для торговли.
В подобных случаях также используемые части строящихся объектов недвижимости необходимо причислить к основным средствам организации и обложить налогом на имущество.
Если компания не введёт в состав основных средств ту часть недостроя, которая уже фактически используется, это может привести к проблемам с налоговыми органами. Что может произойти:
- Штрафы за неправильное ведение бухгалтерии. Согласно ст. 120 Налогового кодекса РФ, это грубое нарушение правил учёта доходов и расходов и объектов налогообложения. За это компания может получить штрафы: от 10 000 до 30 000 рублей. А если действия организации привели к занижению налоговой базы, компания заплатит штраф в размере 20% от неуплаченного налога.
- Дополнительный налог на имущество. Подобную ситуацию налоговая может также рассмотреть, как уклонение от уплаты налога на имущество. Согласно ст. 122 Налогового Кодекса РФ, за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы инспекция может доначислить штраф от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога. Налог могут начислить задним числом за всё время использования объекта. Расчёт в любом случае будет не в пользу владельца имущества.
- Дополнительные затраты на исправление отчётности. Согласно ст. 81 Налогового Кодекса РФ, компания будет вынуждена пересчитать и сдать исправленные налоговые декларации. Это дополнительное время, административные расходы и работа с бухгалтерией.
- Блокировка расчётного счёта. Если компания не подаст декларацию по налогу на имущество, полагая, что объект не достроен и не подлежит учёту как основное средство, налоговая инспекция может заблокировать расчётный счёт. Согласно подпункту 1 пункта 3 ст. 76 Налогового Кодекса РФ, блокировка возможна, если организация не представила декларацию в течение 20 дней после установленного срока. И опасность блокировки счёта будет актуальна ещё три года с момента правонарушения
Если компания заявляет о завышенных расходах на недостроенный объект для уменьшения налогооблагаемой базы, это может расцениваться как налоговое правонарушение, что описано в ст. 122 Налогового Кодекса РФ.
Некоторые объекты недвижимости облагаются налогом на имущество не по их среднегодовой стоимости, а по кадастровой стоимости — это особая оценка недвижимости, установленная государством.
Одним из таких объектов может быть незавершённое строительство. Даже если недостроенное недвижимое имущество не используется, при определённых условиях налог на него всё равно придётся платить. Вот эти условия:
- Объект числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как незавершённое строительство.
- Для такого недвижимого имущества уже установлена кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН.
- Компания имеет права собственности на этот недострой.
- В регионе, где зарегистрирована компания, есть закон, определяющий налоговую базу на такое имущество.
В письме ФНС России № БС-4-21/15553@ от 17 ноября 2022 года налоговая разъясняет, что на такие объекты недвижимости налог рассчитывается автоматически, исходя из кадастровой стоимости. При этом компании-владельцу даже не нужно подавать декларацию — налоговая сама всё посчитает и сообщит сумму налога.
Ещё один важный аспект налогообложения — это оценка и возможная переоценка недостроев. В ст. 374 Налогового Кодекса РФ сказано, что объект недвижимости, включённый в состав основных средств, облагается налогом, исходя из его остаточной или кадастровой стоимости.
Если компания считает, что оценочная стоимость недвижимого имущества завышена, то у неё есть право оспорить оценочную стоимость, предоставив документы, подтверждающие фактическую стоимость объекта. Об этом сказано в пункте 15 ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ.
Если строительство недвижимого имущества приостановлено, возможно его временное списание как «законсервированного объекта». Однако это возможно, если строительство заморожено официально, и компания представила соответствующие документы в налоговые органы. Согласно ст. 8 ФСБУ 26/2020, затраты на законсервированные объекты учитываются отдельно и не включаются в состав основных средств до момента возобновления строительства.
Таким образом, консервация недвижимого имущества может отсрочить начисление налога на имущество, но требует чёткого документального оформления, иначе налоговая инспекция может посчитать объект «недостроем», подлежащим налогообложению.
