Арендные каникулы
Термина «арендные каникулы» в законе нет, но собственник офисной недвижимости и потенциальный или действующий съёмщик при необходимости имеют право о них договориться. Здесь важно всё правильно оформить, чтобы не переплачивать по налогам, сохранить деловые отношения и не запутаться в расчётах.
Это период от одного месяца до полугода, в котором плата за пользование недвижимостью снижается по сравнению с обычной. Стороны имеют право договориться о новых условиях сотрудничества, но для этого должны быть причины. Ситуации могут быть такими:
- арендуемое здание достраивается, в нём делают перепланировку или ремонт;
- съёмщик только переезжает, перевозит оборудование, иное имущество;
- пользование офисом прерывается из-за отпуска, учёбы, болезни.
Арендные каникулы в этих случаях выгодны обеим сторонам. Владелец недвижимости сохраняет арендатора, который его устраивает. Съёмщик оставляет за собой удобное, хорошо расположенное место для работы, но экономит деньги в стеснённых обстоятельствах или в период ремонтных работ.
Возможность предоставления отсрочки платежей или их снижения должна быть отражена в договоре или дополнительном соглашении. Обязательно нужно прописывать условия: причину снижения арендной платы, длительность нового режима, сумму и порядок платежей. Иначе ФНС имеет право задать вопросы владельцу недвижимости по поводу уменьшившегося налога, когда получит соответствующие данные. Ведь при временном сокращении арендной платы тот не обязан перечислять в бюджет прежнюю сумму.
Система изменений условий аренды офиса на время предоставления каникул работает так. Можно:
- уменьшить арендную плату в каждом месяце, который входит в этот срок;
- снизить сумму в первый год использования недвижимости, а потом заключить новый договор;
- засчитать расходы съёмщика на ремонт офиса как арендную плату.
У каждого способа есть преимущества, но в любом случае соглашение сроком действия от 1 года нужно внести в Росреестр. Иначе можно посчитать, что стороны его не заключали и поэтому не несут никаких обязательств. Пострадать от этого могут и владелец, и съёмщик.
Кратковременное уменьшение цены аренды
В документах указывают, какую сумму за использование здания или офиса должен ежемесячно перечислять арендатор на протяжении срока, когда недвижимостью нельзя пользоваться в полную силу. Например, в обычных обстоятельствах мастер маникюра снимает кабинет за 15 000 ₽ в месяц с учётом НДС. На время предоставления каникул стороны договорились о снижении арендной платы до 10 000 ₽. Эту сумму, причину её уменьшения, период начисления сокращённой оплаты нужно записать отдельным пунктом. Например, так:
«На время выполнения в маникюрной студии перепланировки и отделки, которые продлятся с 8 сентября 2024 года по 1 ноября 2024 года, установить арендную плату в размере 10 000 рублей в месяц с учётом НДС».
Закон не регламентирует, насколько владелец недвижимого имущества имеет право уменьшить сумму оплаты на время арендных каникул. Но она должна быть адекватной, то есть не указывать на безвозмездность сделки. Иначе такой документ приведёт к проверке со стороны ФНС, подозрениям о сокрытии доходов и попытке избежать уплаты налогов и штрафам.
Пониженная арендная плата в первый год
Скидку с учётом ситуации можно распределить равномерно на каждый месяц действия договора. В течение этого времени стоимость съёма остаётся ниже обычной и не меняется. В тексте уточняют: «Ежемесячная плата за использование помещения в первый год аренды с 20 марта 2023 года по 19 марта 2024 года назначается размером в 10 000 рублей. Стоимость арендной платы с 20 марта 2024 года определяется дополнительным соглашением».
В указанную дату стороны переоформляют сделку. И в дополнение составляют документ, в котором прописывают более высокие платежи за съём той же недвижимости.
Вложения арендатора в ремонт
Условием снижения стоимости съёма могут стать затраты на ремонт. В этом случае стороны договариваются, что съёмщик выполняет работы за свой счёт, а собственник засчитывает эти траты как плату. Им не нужно переводить деньги друг другу, достаточно указать в договоре:
- обычную арендную плату на каждый месяц;
- необходимость для съёмщика оплачивать ремонт;
- обязательство собственника возместить расходы, засчитав их в стоимость аренды с оформлением акта.
В документе отмечают срок, в течение которого арендная плата фактически не вносится. Например, таким образом:
«Ежемесячная стоимость аренды маникюрной студии составляет 15 000 рублей. Арендатор оплачивает ремонт помещения, который включает в себя замену раковины, покрытия пола, окна. Арендодатель возмещает затраты на ремонт путём их зачёта как арендной платы за период с 1 августа 2024 года по 30 ноября 2024 года (4 месяца). Возмещение сопровождается составлением акта взаимозачёта с подписанием документа обеими сторонами».
Предприниматель должен платить налог с прибыли, которую он получил от сдачи недвижимости. Сумма зависит от выбранного режима налогообложения и размера дохода. Если ежемесячная плата уменьшается, снижается и сумма налога. Необходимо лишь обосновать сокращение стоимости аренды и сделать её соразмерной. Если предприниматель сдавал большое здание под супермаркет за 200 000 рублей в месяц, вряд ли ФНС сочтёт нормальным снижение цены до 5000 рублей. Системой это будет воспринято как попытка сговора сторон ради уменьшения налога. И повлечёт за собой проверку.
Если же ФНС установит безвозмездность отношений хозяина объекта и съёмщика, то первому всё равно придётся платить НДС несмотря на отсутствие прибыли. Такую необходимость диктует п. 1. ст. 146 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Рассчитывать налог будут исходя из рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости. То есть владелец потеряет доход и понесёт незапланированные траты.
Благодаря каникулам предприниматель может сэкономить на налоге на прибыль, по УСН или НДФЛ. Но для этого должны присутствовать два условия:
- арендодатель уменьшил плату за пользование недвижимостью, а не просто дал отсрочку;
- арендатор заработал меньше денег, чем обычно.
Чаще так и бывает, ведь в ремонтируемом здании нельзя трудиться в полную силу или приходится вовсе приостанавливать деятельность. Уменьшаются количество клиентов, объём заказов, продаж — следовательно, падает доход, поэтому сокращается налоговая выплата.
Иное дело, когда арендная плата снизилась из-за каникул, но съёмщик продолжил зарабатывать на прежнем уровне. Налоги платят с суммы, которая остаётся после вычитания из доходов средств, потраченных на бизнес. Если компания получила 2 млн ₽, а её расходы при этом сократились с 250 000 до 100 000 ₽, заплатить налог придётся не с 1,75 млн, а с 1,9 млн ₽. И всё благодаря уменьшению арендной платы. Здесь у арендодателя может возникнуть вопрос о целесообразности каникул и желание расторгнуть соглашение о снижении платежей.
Арендатору, как и собственнику, невыгодно безвозмездное пользование офисной недвижимостью. В этом случае применяется п. 8 ст. 250 НК РФ о внереализационных доходах. То есть компания или ИП, снимающие помещение, всё-таки должны заплатить налог. Для его расчёта берётся среднерыночная стоимость аналогичного пространства.
Возможные проблемы, которые могут возникнуть у обоих участников сделки, делают обязательным чёткое и прозрачное оформление арендных каникул. У изменений должны быть обоснование, сроки, адекватные условия, подтверждённые бумажными или электронными документами и платежами. Иначе вместо экономии средств можно заполучить убытки, потерять хорошего съёмщика или комфортное место для работы.
Избежать подобных проблем клиентам ЮKassa помогает сервис электронного документооборота. Стороны могут обмениваться документами, не покидая своих офисов. Цифровые документы действительны для ФНС и других государственных органов.
Если вы только начинаете бизнес, можно сразу зарегистрировать компанию или ИП через ЮKassa. Нужно заполнить анкету и предоставить некоторые данные менеджеру сервиса. Специалист взаимодействует с ФНС, привозит документы на подпись и открывает расчётный счёт, через который удобно проводить платежи, в том числе арендные.
