Арендные каникулы
Термина «арендные каникулы» в законе нет, но собственник офисной недвижимости и арендатор при необходимости могут о них договориться. Здесь важно всё правильно оформить, чтобы не переплачивать по налогам, сохранить деловые отношения и не запутаться в расчётах.
Это период от одного месяца до полугода, в котором плата за пользование недвижимостью снижается по сравнению с обычной. Изменение устанавливается по взаимной договорённости сторон. Для него должны быть причины, например такие:
- арендуемое здание достраивается, в нём делают перепланировку или ремонт;
- арендатор только переезжает в помещение, перевозит оборудование, иное имущество;
- пользование офисом прерывается из-за отпуска, учёбы, болезни.
Арендные каникулы в этих случаях выгодны обеим сторонам. Владелец недвижимости сохраняет арендатора, который его устраивает. Съёмщик оставляет за собой удобное, хорошо расположенное помещение для работы, но экономит деньги в стеснённых обстоятельствах или в период ремонта.
Возможность предоставления каникул должна быть отражена в договоре аренды или дополнительном соглашении. Обязательно нужно прописывать условия: причину снижения платы, длительность нового режима, сумму и порядок платежей. Иначе у налоговой службы (ФНС) могут возникнуть вопросы к владельцу недвижимости по поводу уменьшившегося налога. Ведь при временном сокращении арендной платы тот не обязан перечислять в бюджет прежнюю сумму.
Есть несколько способов облегчить съёмщику условия аренды офиса на время каникул:
- уменьшить оплату в каждом месяце, который входит в этот срок;
- снизить сумму в первый год использования недвижимости, а потом заключить новый договор;
- засчитать расходы съёмщика на ремонт офиса как арендную плату.
У каждого способа есть преимущества, но в любом случае договор сроком действия от 1 года нужно внести в Росреестр. Иначе можно посчитать, что стороны его не заключали и поэтому не несут никаких обязательств. Пострадать от этого могут и арендодатель, и арендатор.
Кратковременное уменьшение цены аренды
В договоре указывают, какую сумму за использование здания или офиса должен ежемесячно перечислять арендатор на протяжении определённого срока. Например, в обычных обстоятельствах мастер маникюра снимает кабинет за 15 000 ₽ в месяц с учётом НДС. На время каникул стороны договорились о снижении стоимости аренды до 10 000 ₽. Эту сумму, причину её уменьшения, сроки начисления сокращённой оплаты нужно записать в договоре отдельным пунктом. Например, так:
«На время выполнения в маникюрной студии перепланировки и отделки, которые продлятся с 8 сентября 2023 года по 1 ноября 2023 года, установить арендную плату в размере 10 000 рублей в месяц с учётом НДС.»
Закон не регламентирует, насколько владелец офиса может уменьшить сумму оплаты на время арендных каникул. Но она должна быть адекватной, то есть не указывать на безвозмездность сделки. Иначе такой договор приведёт к проверке со стороны ФНС, подозрениям о сокрытии доходов и попытке избежать уплаты налогов и штрафам.
Пониженная арендная плата в первый год
Скидку с учётом каникул можно распределить равномерно на каждый месяц действия договора. В течение этого времени стоимость аренды остаётся ниже обычной и не меняется. В договоре уточняют: «Ежемесячная плата за использование помещения в первый год аренды с 20 марта 2023 года по 19 марта 2024 года назначается размером в 10 000 рублей. Стоимость арендной платы с 20 марта 2024 года определяется дополнительным соглашением.»
В указанную дату стороны перезаключают договор. И в дополнение составляют документ, в котором прописывают более высокие платежи за аренду той же недвижимости.
Вложения арендатора в ремонт
Стороны могут договориться о том, что съёмщик помещения выполняет ремонт за свой счёт, а собственник засчитывает эти траты как плату. Им не нужно переводить деньги друг другу, достаточно указать в договоре:
- обычную арендную плату на каждый месяц;
- необходимость для съёмщика оплачивать ремонт помещения;
- обязательство собственника возместить расходы, засчитав их в стоимость аренды с оформлением акта.
В документе отмечают срок, в течение которого арендная плата фактически не вносится. Например, таким образом:
«Ежемесячная стоимость аренды маникюрной студии составляет 15 000 рублей. Арендатор оплачивает ремонт помещения, который включает в себя замену раковины, покрытия пола, окна. Арендодатель возмещает затраты арендатора на ремонт путём их зачёта как арендной платы за период с 1 августа 2023 года по 30 ноября 2023 года (4 месяца). Возмещение сопровождается составлением акта взаимозачёта с подписанием документа обеими сторонами.»
Предприниматель должен платить налог с прибыли, получаемой от сдачи недвижимости. Сумма зависит от выбранного режима налогообложения и стоимости аренды. Если ежемесячная плата на время каникул уменьшается, снижается и сумма налога. Необходимо лишь обосновать сокращение стоимости аренды и сделать её соразмерной. Если предприниматель сдавал большое здание под супермаркет за 200 000 рублей в месяц, вряд ли ФНС сочтёт нормальным снижение цены до 5 000 рублей. Скорее это будет воспринято как попытка сговора сторон ради уменьшения налога. И повлечёт за собой проверку.
Если же ФНС установит безвозмездность отношений арендодателя и арендатора, то первому всё равно придётся платить НДС, несмотря на отсутствие прибыли. Такую необходимость диктует пункт 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ (НК РФ). Рассчитывать налог будут исходя из рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости. То есть арендодатель потеряет доход и понесёт дополнительные траты.
Предприниматель, арендующий помещение, благодаря каникулам может сэкономить на налоге на прибыль, по УСН или НДФЛ. Но для этого должны присутствовать два условия:
- арендодатель уменьшил плату за пользование недвижимостью, а не просто дал отсрочку;
- арендатор заработал меньше денег, чем обычно.
Чаще так и бывает, ведь в ремонтируемом помещении нельзя трудиться в полную силу или приходится вовсе приостанавливать деятельность. Уменьшаются количество клиентов, объём заказов, продаж — следовательно, падает доход, поэтому сокращается налоговая выплата.
Иное дело, когда арендная плата снизилась, но арендатор продолжил зарабатывать на прежнем уровне. Налоги платят с суммы, которая остаётся после вычитания из доходов средств, потраченных на бизнес. Если компания получила 2 млн ₽, а её расходы при этом сократились с 250 000 ₽ до 100 000 ₽, заплатить государству придётся не с 1,75 млн ₽, а с 1,9 млн ₽. И всё благодаря уменьшению арендной платы. Здесь у арендодателя может возникнуть вопрос о целесообразности каникул и желание расторгнуть соглашение о снижении платежей.
Арендатору, как и собственнику, невыгодно безвозмездное пользование офисной недвижимостью. В этом случае применяется пункт 8 статьи 250 НК РФ о внереализационных доходах. То есть компания или ИП, снимающие помещение, всё-таки должны заплатить налог. Для его расчёта берётся среднерыночная сумма аренды аналогичного помещения.
Возможные проблемы, которые могут возникнуть у обоих участников сделки, делают обязательным чёткое и прозрачное оформление арендных каникул. У изменений должны быть обоснование, сроки, адекватные условия, подтверждённые печатным или электронным договором и платежами. Иначе вместо экономии средств можно заполучить убытки, потерять хорошего арендатора или комфортное помещение для работы.
Избежать подобных проблем клиентам ЮKassa помогает сервис электронного документооборота. Стороны могут обмениваться документами, не покидая своих офисов. Цифровые договоры действительны для ФНС и других государственных органов.
Если вы только начинаете бизнес, можно сразу зарегистрировать компанию или ИП через ЮKassa. Нужно заполнить анкету и предоставить некоторую информацию менеджеру сервиса. Специалист взаимодействует с ФНС, привозит документы на подпись и открывает расчётный счёт, через который удобно проводить платежи, в том числе арендные.
